Besteuerung von Immobilien im Privatvermögen
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Mit dem vorliegenden Factsheet verschaffen wir Ihnen einen Überblick über die Steuerfolgen bei Immobilienbesitz in der Schweiz.
Allgemeine Anmerkung
Steuern werden auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene erhoben. Die Steuerbelastung bei den Kantons- und Gemeindesteuern kann je nach zuständigem Kanton/Gemeinde erhebliche Unterschiede aufweisen.
Handänderungssteuer
Die meisten Kantone erheben beim Erwerb einer Immobilie eine Handänderungssteuer. Der Steuertarif variiert zwischen 0.5-3.3% des Kaufpreises. Steuerpflichtig ist in der Regel der Käufer. In einzelnen Kantonen sind Käufer und Verkäufer je zur Hälfte steuerpflichtig. Unter bestimmten Umständen sind Handänderungen von der Steuer befreit (z.B. Erbvorbezug, güterrechtliche Auseinandersetzung bei Scheidung, Ersatzbeschaffung).
Besitz von Immobilien im Privatvermögen
Einkommenssteuer
In der Schweiz ansässige Personen unterliegen mit ihrem weltweiten Einkommen der schweizerischen Einkommenssteuer. Davon ausgenommen sind Einkünfte aus Immobilien, Betriebsstätten oder Geschäftsbetriebe im Ausland. Diese Einkünfte werden jedoch für die Berechnung des anwendbaren Steuersatzes berücksichtigt. Einkünfte aus Grundstücken in der Schweiz unterliegen der schweizerischen Einkommenssteuer. Dies gilt auch für Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz. Die Einkommenssteuer wird auf den Mieteinnahmen, oder, wenn die Liegenschaft nicht vermietet wird, auf dem durch die Behörden festgesetzten "Steuer- oder Eigenmietwert" erhoben. Von diesen Einkünften können die effektiven Kosten (z.B. für Unterhalt, Renovationen, Versicherungsprämien, Verwaltungskosten Dritter sowie für Energie- oder Umweltschutzmassnahmen) abgezogen werden. Wahlweise kann anstelle der effektiven Kosten ein Pauschalabzug (je nach Kanton zwischen 10% und 30% des Liegenschaftsertrags) geltend gemacht werden. Zudem sind private
Schuldzinsen (Hypothekarzinsen) im Umfang der steuerbaren Vermögenserträge zuzüglich weiterer CHF 50’000 abzugsfähig.
Da die Steuersätze von Kanton zu Kanton sowie innerhalb der Kantone von Gemeinde zu Gemeinde beträchtliche Unterschiede aufweisen, kann mit der Wahl des Wohnsitzes sowie des Ortes, wo sich die Liegenschaft befindet, die Steuerbelastung reduziert werden (kantonale und kommunale Steuern liegen zwischen 14% und 32%). Bei der direkten Bundessteuer liegt die Obergrenze des progressiven Einkommenssteuersatzes bei 11.5%.
Vermögenssteuer/Liegenschaftssteuer
Die Vermögenssteuer wird nur auf Kantons- und Gemeindeebene erhoben. Der Bund erhebt keine Vermögenssteuer. Personen mit Wohnsitz in der Schweiz haben ihr weltweites Nettovermögen in der Schweiz zu versteuern. Davon ausgenommen sind Grundstücke, Betriebsstätten sowie Geschäftsbetriebe im Ausland, welche jedoch für die Berechnung des anwendbaren Steuersatzes berücksichtigt werden. Der Vermögenssteuerwert einer Liegenschaft wird vom entsprechenden Kanton festgelegt. Im Durchschnitt beträgt der Vermögenssteuerwert 80%-100% des Verkehrswerts. Schulden (Hypotheken) sind steuerlich abzugsfähig. Bei Steuerpflichtigen mit Wohnsitz im Ausland werden die Schulden nach Lage der Aktiven aufgeteilt. Der Vermögenssteuersatz ist in der Regel progressiv und beträgt je nach Kanton zwischen 0.1% und 0.9%. Einige Kantone erheben zudem eine Liegenschaftssteuer zwischen 0.2-3‰ des Steuerwertes.
Grundstückgewinnsteuer
Personen ohne Schweizer Bürgerrecht, welche erstmals oder nach zehnjähriger Landesabwesenheit in der Schweiz Wohnsitz nehmen und hier keiner Erwerbstätigkeit nachgehen, steht die Möglichkeit der Besteuerung nach dem Aufwand offen (sog. "Pauschalbesteuerung").
Als Bemessungsgrundlage dient bei der Pauschalbesteuerung die Kosten für den Lebensaufwand (anstelle des Einkommens) der steuerpflichtigen Person und der von ihr unterstützten Personen. Zur Berechnung wird auf den siebenfachen Eigenmietwert der eigenen Liegenschaft oder die dreifachen Mietkosten bei Wohnsitz in gemieteten Räumlichkeiten abgestellt. Die minimale Bemessungsgrundlage beträgt bei der direkten Bundessteuer CHF 400'000. Die Kantone können ebenfallseine eine minimale Bemessungsgrundlage sowohl für die Einkommens- als auch die Vermögenssteuer bestimmen, welche im Einzelfall in einem Ruling verbindlich festgelegt wird.
Erbschafts- und Schenkungssteuer
Erbschaft- und Schenkungssteuern werden ausschliesslich auf kantonaler Ebene erhoben. Der Kanton Schwyz erhebt weder Erbschaft- noch Schenkungssteuern, der Kanton Luzern keine Schenkungssteuern. In allen Kantonen sind Zuwendungen an Ehegatten steuerfrei. Zudem sind Zuwendungen an Nachkommen in den meisten Kantonen steuerbefreit. Die kantonalen Steuersätze sind progressiv und hängen von der übertragenen Summe und dem Verwandtschaftsgrad ab. Bei Liegenschaften erhebt derjenige Kanton, in dem sich das Grundstück befindet, die Steuer. Im Falle von Erbschaften oder Schenkungen an eine nicht verwandte Partei kann der Steuersatz bis zu 50% betragen.