Grundstückgewinnsteuern natürlicher und juristischer Personen in der Schweiz
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Allgemeines
Grundstücke werden meistens mit Gewinn veräussert. Ein Grundstückgewinn wird entweder zusammen mit der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer (monistisches System) oder von diesen getrennt mit einer separaten Sondersteuer, der sogenannten Grundstückgewinnsteuer (dualistisches System), besteuert. Die Grundstückgewinnsteuer erfasst nur den Grundstückgewinn, welcher einmalig im Zeitpunkt der Handänderung am Ort der gelegenen Sache besteuert wird. Demgegenüber ist die Einkommens- bzw. Gewinnsteuer eine periodische Steuer, welche die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen berücksichtigt.
Natürliche Personen
Bei den natürlichen Personen ist zwischen Gewinnen auf Grundstücken des Privatvermögens und Gewinnen auf Grundstücken des Geschäftsvermögens zu unterscheiden, da deren steuerliche Behandlung verschieden ist.
Privatvermögen
Werden Immobilien des Privatvermögens veräussert, sind die daraus erzielten Gewinne bei der direkten Bundessteuer steuerfrei. Sie werden jedoch von sämtlichen Kantonen mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst.
Geschäftsvermögen
Das Geschäftsvermögen ist insbesondere dann betroffen, wenn Immobilien des Geschäftsvermögens (bspw. aus den Aktiva eines Selbständigerwerbenden) veräussert werden, oder wenn gewerbsmässiger Liegenschaftshandel (Gewinne, die ein Immobilienhändler in Ausübung seines Berufes erwirtschaftet) vorliegt.
Bei der direkten Bundesteuer sowie bei der Mehrheit der Kantone (LU, OW, GL, ZG, FR, SO, SH, AR, AI, SG, GR, AG, TG, VD, VS und NE) unterliegen diese Gewinne der ordentlichen Einkommenssteuer und werden zum übrigen Einkommen hinzugerechnet. In den übrigen Kantonen (ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TI und JU) wird ein Grundstückgewinn grundsätzlich von der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Im Einzelfall müssen trotz dieser klar erscheinenden Kriterien zahlreiche Ausnahmeregelungen einzelner Kantone beachtet werden. Insbesondere werden Gewinne aus gewerbsmässigem Liegenschaftshandel in vielen Kantonen separaten Regelungen unterstellt.
Zuteilung
Für Grundstücke die teils geschäftlich, teils privat genutzt werden, ist die Zuteilung zum Privat- bzw. Geschäftsvermögen relevant. In solchen Fällen gelten grundsätzlich alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der geschäftlichen Tätigkeit dienen, als Geschäftsvermögen (Präponderanzmethode). Die Zuteilung ist jeweils mit den zuständigen Steuerbehörden zu klären (Steuerruling).
Steuerobjekt
Es wird grundsätzlich jeder Gewinn aus der Veräusserung von Grundstücken besteuert. Der Veräusserung gleichgestellt sind insbesondere das Einbringen in eine Gesellschaft, die entgeltliche Übertragung eines Kaufsrechts sowie die Veräusserung einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft (sog. wirtschaftliche Handänderung).
Besteuert wird der Reingewinn, welcher sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös abzüglich allfälliger Abzüge einerseits und dem Erwerbspreis zuzüglich der wertvermehrenden Aufwendungen andererseits, berechnet. Aus Beweisgründen sind deshalb sämtliche Belege betreffend wertvermehrenden Aufwendungen aufzubewahren, auch über die übliche 10-Jahresfrist hinaus. Massgebend für die Gewinnermittlung sind grundsätzlich die öffentlich beurkundeten Preise. Können diese nicht mehr ermittelt werden, kommen die kantonal unterschiedlichen Sonderregelungen zum Tragen, welche sich erheblich auf den Steuerbetrag auswirken können.
Steuersubjekt
Steuerpflichtig ist der im Grundbuch eingetragene Grundeigentümer oder im Falle der wirtschaftlichen Handänderung diejenige Person, welche die Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft entgeltlich veräussert.
Steuersatz / Steuertarif
Unterliegt ein Grundstückgewinn der Grundstückgewinnsteuer, wird jeder Grundstückgewinn einzeln veranlagt, wobei sich der Steuersatz entweder nach der Höhe jedes einzelnen Gewinns unter Beachtung der Besitzdauer oder ausschliesslich nach der Besitzdauer richtet. Bloss in den Kantonen BE, SZ, BL, GR und JU werden die Grundstückgewinne zusammen veranlagt, so dass sich der Steuersatz nach den kumulierten Grundstückgewinnen innerhalb eines bestimmten Zeitraumes bestimmt.
Auf Gewinnen die kurzfristig erzielt werden, erheben mit Ausnahme des Kantons SO sämtliche Kantone eine erhöhte Steuer, um insbesondere Spekulationsgewinne stärker zu belasten. Im Gegensatz dazu sehen alle Kantone, mit Ausnahme des Kantons OW, eine Ermässigung für Grundstückgewinne vor, welche erst nach längerer Besitzesdauer erzielt werden.
Steueraufschub
Die Besteuerung wird bei Eigentumswechsel durch Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung und bei güterrechtlichen Auseinandersetzungen aufgeschoben. Gleiches gilt beim Verkauf eines dauernd selbstgenutzten Grundstückes im Privatvermögen oder eines zum betrieblichen Anlagevermögen gehörenden Grundstückes, sofern der Erlös innert angemessener Frist in ein Ersatzgrundstück investiert wird. Diese Frist beträgt in der Regel zwei Jahre.
Juristische Personen
Grundstückgewinne juristischer Personen werden in den Kantonen ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TI und JU in der Regel von der Grundstückgewinnsteuer erfasst, wobei bei gewerbsmässigem Liegenschaftshandel spezielle Normen zu beachten sind. In den übrigen Kantonen sowie bei der direkten Bundessteuer werden die Grundstückgewinne juristischer Personen der ordentlichen Gewinnsteuer unterstellt und zum übrigen Gewinn hinzugerechnet.
Im Weiteren wird auf die Ausführungen bei den natürlichen Personen verwiesen.
Für natürliche Personen lohnt sich unter Umständen das Halten von Liegenschaften über eine Gesellschaftsstruktur. Dies nicht nur wegen der Möglichkeit auf den Liegenschaften Abschreibungen vorzunehmen, sondern
auch wegen der Reduktion des Haftungsrisikos und der privilegierten Besteuerung von Dividenden. Es empfiehlt sich deshalb, sich im Einzelfall über die Optionen beraten zu lassen.
Handänderungssteuer
Die Handänderungssteuer wird in den Kantonen AG, GL, SH, SZ, SO, UR, ZG und ZH nicht mehr erhoben. In den übrigen Kantonen ist die Steuer bei jeder Handänderung eines Grundstückes zu beachten, da diese bis zu 3.3% (NE) des Kaufpreises ausmachen kann. Abgesehen einiger Ausnahmen, wird die Handänderungssteuer vom Käufer getragen. Bei einer wirtschaftlichen Handänderung (u.a. Einbringen in eine Gesellschaft, Veräusserung einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft) fällt hingegen keine Handänderungssteuer an, da das zivilrechtliche Eigentum an der Liegenschaft nicht ändert.
Mehrwertsteuer
Grundsätzlich ist die Übertragung oder die Bestellung von dinglichen Rechten an Grundstücken von der Mehrwertsteuer ausgenommen. Solche Leistungen können jedoch freiwillig der Mehrwertsteuerpflicht unterstellt werden (sog. Option), sofern das Grundstück vom Empfänger nicht ausschliesslich für private Zwecke verwendet wird.