März 2020 - Investition in eine Renditeliegenschaft - eine Überlegung wert
Ein Beitrag des GHR Tax Team
Einführung
Neben gesundheitlichen Vorkehrungen und der Sorge um unsere Mitmenschen, stellt sich für viele auch die Frage, wie sie angesichts der Turbulenzen an den Finanzmärkten und dem Zinsumfeld ihr Kapital sinnvoll anlegen können. Eine Möglichkeit ist die Investition in eine Renditeliegenschaft.
Im Privatvermögen
Bei privat gehaltenen Liegenschaften kann, unabhängig von den effektiven Kosten für Unterhalt, Renovationen, Verwaltung oder Versicherungsprämien, eine Pauschale abgezogen werden. Der Pauschalabzug beträgt je nach Alter der Liegenschaft zwischen 10%-20% der Bruttomieten. Sind in einem Steuerjahr die effektiven Kosten höher, können diese zum Abzug gebracht werden. Ein Überhang gewisser Kosten kann zudem neu in den folgenden drei Steuerjahren geltend gemacht werden. Abziehbar sind zudem die Hypothekarzinsen. Aufgrund der kantonalen Unterschiede beträgt der anwendbare Steuersatz am Ort der Liegenschaft 18.5% bis 35% - mit ein Faktor bei der Wahl des Investitionsobjekts.
Grundstücke unterliegen mit ihrem amtlichen Wert der Vermögenssteuer. Bezüglich der Bewertung haben die Kantone einen erheblichen Spielraum. Der Kanton Bern ist gerade dabei, diesen neu festzusetzen und damit die Staatskasse aufzubessern. Im Einzelfall wird es sich lohnen, die Erhöhung auf deren Rechtmässigkeit hin zu prüfen.
Selbst wenn sich ein positiver Effekt aus der Differenz von den pauschalen zu den effektiven Liegenschaftskosten ergibt, ist in der Regel die verfügbare Liquidität bei privat gehaltenen Renditeliegenschaften insgesamt geringer als bei Renditeliegenschafen in Immobiliengesellschaften.
Immobiliengesellschaft
Immobiliengesellschaften können von den Mieteinnahmen neben den Hypothekzinsen nur die effektiven Liegenschaftsunterhaltskosten abziehen. Insgesamt positiv wirkt sich jedoch aus, dass Grundstücke abgeschrieben werden können und der steuerbare Gewinn einem deutlich geringeren Steuersatz unterliegt. Je nach Kanton, in welchem sich eine Kapitalanlageliegenschaft befindet, beträgt der Steuersatz zwischen 12% bis 21.6%. Der Steuerwert des Grundstücks unterliegt der Kapitalsteuer, wobei der Steuersatz je nach Kanton zwischen 0.01 und 2.5 Promille beträgt. Plant der Investor eine Reinvestition, ist bei dieser Variante auf Stufe der Gesellschaft deutlich mehr Kapital verfügbar, als bei einer Direktinvestition. Benötigt der Investor jedoch das Geld, muss er sich dieses als steuerbare Dividende ausschütten. Je nach Wohnsitzkanton kann diese Struktur aufgrund der Ausgestaltung der Privilegierung von Dividendenbezügen und des allgemeinen Steuerniveaus immer noch attraktiver sein, als eine Direktinvestition aus dem Privatvermögen heraus.
Der Investor hat den Steuerwert der Beteiligung an der Immobiliengesellschaft als Vermögen zu versteuern. Dabei wird der aktuelle Wert der Liegenschaft im betreffenden Steuerjahr herangezogen. Dieser Unterschied in der Bewertung von Liegenschaften, welche privat oder über eine Gesellschaft gehalten werden, kann zu signifikanten Unterschieden bei der Vermögenssteuer führen. Das Bundesgericht hat diese Praxis der Kantone in einem kürzlich ergangenen Entscheid geschützt.
Empfehlung
Wer sich Gedanken zu einer Investition in eine Renditeliegenschaft macht, sollte sich vorgängig über die ihm zur Verfügung stehenden Strukturvarianten informieren. In den Kaufentscheid sollten neben Lage, Rendite, Zustand der Substanz und dergleichen auch steuerliche Überlegungen einfliessen.
In eigener Sache
Nach mehr als neun Jahren aktiver Mitarbeit im Redaktionsteam der GHR TaxPage ist dies die letzte Ausgabe, an welcher unsere allseits sehr geschätzte Kollegin Regina Schlup Guignard mitgearbeitet hat. Wir danken ihr herzlich für ihre unermüdliche und fachkundige Unterstützung und die vielen anregenden und teilweise auch heiteren Diskussionen im Zusammenhang mit der Redaktion der Publikationen.
Wir wünschen Frau Schlup Guignard alles Gute auf ihrem weiteren beruflichen Weg und hoffen, dass sie die Freude am Steuerrecht auch weiter pflegen kann.